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In den vergangenen zehn Jahren wurden in Deutschland jährlich zwischen etwa 250.000 und 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2023 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bei rund 294.000.
Von diesen Neubauten waren weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen, was etwa 98.000 Einheiten entspricht. Der Anteil der durch Privatpersonen vermieteten Wohnungen betrug im Jahr 2022 rund 43 % des gesamten Mietwohnungsbestands.
Warum ist der private Wohnungs-Vermietungsmarkt so eingebrochen?
Nun könnte man natürlich sagen, dass dies an dem Mietrecht oder den Baukosten liegt.
Das ist viel zu weit hergeholt.
Der Hintergrund ist viel einfacher.
Zum einen liegt dies derzeit an den gestiegenen Bauzinsen.
Noch stärker liegt dies an der ungleichen Besteuerung von Mieteinkünften und Kapitaleinkünften.
Mieteinkünfte werden mit dem individuellen Steuersatz besteuert.
Bei Kapitaleinkünften gilt ein Abgeltungsteuersatz von 25 %!
20.000 Euro Mieteinkünfte können somit bis zu 9.000 Euro Einkommensteuer auslösen.
20.000 Euro Zinseinkünfte lösen nur maximal 5.000 Euro Steuern aus.
Insofern ist der Kampf der Giganten Zinseinkünfte zu Mieteinkünfte sehr ungleich und schädigt den Wohnungsmarkt.
Noch dazu kommt, dass die gebrauchten Immobilien im Kaufpreis in den kommenden 5 bis 10 Jahren sehr stark fallen werden.
Gründe:
- Mieter werden immer öfter auf Nutzung einer Garage mit Stromanschluss mit mindestens 11 KW Wert legen. Der EEG des Elektroautos ist positiv vorprogrammiert.
- Umstellung auf Wärmepumpen oder Nahheizung, Fernheizung sind ebenso unausweichlich.
Ebenso wird der Wohnungsmarkt unter Umständen abnehmen; zumindest könnte diese Gefahr im Landbereich vielleicht bestehen.
Zumindest bestehen auch Unsicherheiten in der weiteren Entwicklung.
Gründe:
- Derzeit leben in Deutschland etwa 1 Mio. Ukrainer und 1 Million Syrer. Würden theoretisch diese Menschen wieder in die Heimatländer zurückwandern, wären zu viele Mietwohnungen vorhanden und auch ein extremer Arbeitskräftemangel vorhanden.
- Die Anzahl an älteren Menschen, die im Pflegeheim leben müssen, wird extrem zunehmen, wodurch dann auch der Wohnungsmarkt weniger Nachfrage erlebt.
- Autonomes Fahren wird zu einer völligen Verschiebung des Wohnungsmarktes und der Infrastruktur beitragen. Während derzeit noch rentennahe Jahrgänge und Rentner lieber in Kreisstädte umziehen (Erreichbarkeit von Ärzten, Krankenhaus, Einkaufen, Kulturellem Angebot), wird das autonome Fahren dazu beitragen, dass auch der Landbereich wieder an Attraktivität zurückgewinnt. Beim Autonomen Fahren (Stufe 5 v. 5, mindestens 4 von Stufe 5) sehe ich einen Zeitraum von etwa 5 bis 10 Jahren als maximale Entwicklungszeit.
Mercedes hat bereits eine Zulassung jetzt bis 92 km/h mit autonomer Stufe 3 von 5.
Und für die deutsche Autoindustrie wäre dies auch eine Chance international wieder an Fahrt zu gewinnen.
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Wieder zurück zum derzeitigen Hauptproblem:
Die Abgeltungsteuer für Kapitalerträge muss aus meiner Sicht dringend auf 35 bzw. 40 % angepasst werden.
Wer ein niedriges zu versteuerndes Einkommen hat, bekommt dann durch die Einkommensteuer im Rahmen der Günstigerprüfung eine zu hoch gezahlte Abgeltungsteuer zurückerstattet
