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So vermacht man Immobilien – steuerfreiDas Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder verschenken? Keine leichte Entscheidung. Wer rechtzeitig plant, kann aber mit einer Schenkung unter Umständen Steuern sparen.

An eine Immobilie zu kommen, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen, ist ein Traum. Auch wenn mit der Erbschaft ein Trauerfall verbunden ist. Ungut auch, wenn noch ein Haufen Steuern anfallen. Finanztest zeigt, wie zumindest Letzteres verhindert werden kann.

Jahr für Jahr werden gigantische Vermögen vererbt. Darunter auch viele Häuser, Wohnungen und Grundstücke.  

Doch im Leben ist nicht umsonst, was auch fürs Erben gilt. Doch glücklicherweise gibt es Freibeträge, welche Begünstigte im Erbfall vor steuerlicher Belastung schützen können, wie Finanztest in seiner neusten Ausgabe erklärt. Ungeachtet dessen, ob es sich um Betongold oder sonstiges Vermögen handelt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro –  von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt. Auch für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gibt es einen steuerlichen Freibetrag: Er liegt allerdings nur bei 20.000 Euro. Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur Geschwister machen hier eine Ausnahme. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze – allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.

Liegt der Wert einer zu vererbende Immobilie über den Freibeträgen der Erben, spricht einiges dafür, zu Lebzeiten das Haus an den Ehepartner, Kinder oder andere nahe Verwandte weiterzugeben – durch eine Schenkung. Denn hier winken die selben Steuerfreibeträge, nur dass diese alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und es in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen, was bei großen Vermögen lohnend ist.

Auch Rückabwicklung möglich

Natürlich fällt es nicht jedem leicht, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten aus der Hand zu geben. Denn ab der Eintragung ins Grundbuch ist der Schenker nicht mehr Herr im Haus, was Risiken birgt. Schenker können ihr Häuschen dann weder verkaufen noch als Kreditsicherung nutzen. Wer in seiner Immobilie dennoch wohnen bleiben möchte, sollte sich deshalb unbedingt ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit kann nicht nur die verschenkte Immobilie weiter genutzt, sondern sie kann auch weiter vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts.

Im Gegensatz zu Geld oder anderen Gegenständen muss eine Schenkung von Immobilien grundsätzlich notariell beurkundet werden. Hier kann auch eine etwaige Rückabwicklung fixiert werden, welche dem Gebenden beispielsweise bei Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen die Möglichkeit gibt, wieder an seinen Besitz zu kommen – steuerfrei.

Wichtig zu wissen: Durch eine Schenkung reduziert sich automatisch auch der Pflichtteil, der im Erbfall Angehörigen zusteht. Außer wenn diese in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst wurden – dann werden sie zum Nachlass gezählt und erhöhen den Pflichtteilsanspruch. In diesem Fall gibt es dann einen sogenannten Abschmelzungsfaktor. Für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall wird der Wert der Schenkung um 10 Prozent reduziert. Verstirbt der Schenker bereits im ersten Jahr nach der Schenkung, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Stirbt er im zweiten Jahr, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent des Vermögenswertes, im dritten Jahr 80 Prozent. Erst nach zehn Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil ohne Bedeutung. 

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