In den vergangenen zehn Jahren wurden in Deutschland jährlich zwischen etwa 250.000 und 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2023 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bei rund 294.000.
Von diesen Neubauten waren weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen, was etwa 98.000 Einheiten entspricht. Der Anteil der durch Privatpersonen vermieteten Wohnungen betrug im Jahr 2022 rund 43 % des gesamten Mietwohnungsbestands.
Warum ist der private Wohnungs-Vermietungsmarkt so eingebrochen?
Nun könnte man natürlich sagen, dass dies an dem Mietrecht oder den Baukosten liegt.
Das ist viel zu weit hergeholt.
Der Hintergrund ist viel einfacher.
Zum einen liegt dies derzeit an den gestiegenen Bauzinsen.
Noch stärker liegt dies an der ungleichen Besteuerung von Mieteinkünften und Kapitaleinkünften.
Mieteinkünfte werden mit dem individuellen Steuersatz besteuert.
Bei Kapitaleinkünften gilt ein Abgeltungsteuersatz von 25 %!
20.000 Euro Mieteinkünfte können somit bis zu 9.000 Euro Einkommensteuer auslösen.
20.000 Euro Zinseinkünfte lösen nur maximal 5.000 Euro Steuern aus.
Insofern ist der Kampf der Giganten Zinseinkünfte zu Mieteinkünfte sehr ungleich und schädigt den Wohnungsmarkt.
Noch dazu kommt, dass die gebrauchten Immobilien im Kaufpreis in den kommenden 5 bis 10 Jahren sehr stark fallen werden.
Gründe:
Mieter werden immer öfter auf Nutzung einer Garage mit Stromanschluss mit mindestens 11 KW Wert legen. Der EEG des Elektroautos ist positiv vorprogrammiert.
Umstellung auf Wärmepumpen oder Nahheizung, Fernheizung sind ebenso unausweichlich.
Ebenso wird der Wohnungsmarkt unter Umständen abnehmen; zumindest könnte diese Gefahr im Landbereich vielleicht bestehen.
Zumindest bestehen auch Unsicherheiten in der weiteren Entwicklung.
Gründe:
Derzeit leben in Deutschland etwa 1 Mio. Ukrainer und 1 Million Syrer. Würden theoretisch diese Menschen wieder in die Heimatländer zurückwandern, wären zu viele Mietwohnungen vorhanden und auch ein extremer Arbeitskräftemangel vorhanden.
Die Anzahl an älteren Menschen, die im Pflegeheim leben müssen, wird extrem zunehmen, wodurch dann auch der Wohnungsmarkt weniger Nachfrage erlebt.
Autonomes Fahren wird zu einer völligen Verschiebung des Wohnungsmarktes und der Infrastruktur beitragen. Während derzeit noch rentennahe Jahrgänge und Rentner lieber in Kreisstädte umziehen (Erreichbarkeit von Ärzten, Krankenhaus, Einkaufen, Kulturellem Angebot), wird das autonome Fahren dazu beitragen, dass auch der Landbereich wieder an Attraktivität zurückgewinnt. Beim Autonomen Fahren (Stufe 5 v. 5, mindestens 4 von Stufe 5) sehe ich einen Zeitraum von etwa 5 bis 10 Jahren als maximale Entwicklungszeit.
Mercedes hat bereits eine Zulassung jetzt bis 92 km/h mit autonomer Stufe 3 von 5.
Und für die deutsche Autoindustrie wäre dies auch eine Chance international wieder an Fahrt zu gewinnen.
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Wieder zurück zum derzeitigen Hauptproblem:
Die Abgeltungsteuer für Kapitalerträge muss aus meiner Sicht dringend auf 35 bzw. 40 % angepasst werden.
Wer ein niedriges zu versteuerndes Einkommen hat, bekommt dann durch die Einkommensteuer im Rahmen der Günstigerprüfung eine zu hoch gezahlte Abgeltungsteuer zurückerstattet
Millionenfalle Mietwohnung: Warum Vermieter Millionen an den Staat abgeben, während Aktionäre und Kapitalanleger gewinnen!
Ein Beitrag von
Werner Hoffmann – Demokratie der Mitte, weil Extremflügel das Land zerstören –
Der deutsche Wohnungsbau im Rückgang – Ursachen und Entwicklungen der letzten 15 Jahre
In den vergangenen 15 Jahren hat der Wohnungsbau in Deutschland erhebliche Schwankungen erlebt, doch die aktuelle Situation zeigt einen deutlichen Rückgang, der sich vor allem in den vergangenen zwei bis drei Jahren verschärft hat.
Entwicklung der Baufertigstellungen
• 2009: Tiefpunkt mit rund 159.000 fertiggestellten Wohnungen aufgrund der globalen Finanzkrise.
• 2010-2020: Ein stetiger Anstieg der Fertigstellungen, der 2020 seinen Höhepunkt mit ca. 306.400 neuen Wohnungen erreichte.
• 2021: Rückgang auf rund 293.400 Wohnungen.
• 2022: Ein leichter Anstieg auf 295.300 Wohnungen.
• 2023: Etwa 294.000 fertiggestellte Wohnungen – trotz großer Nachfrage stagniert der Wohnungsbau.
Rückgang der Baugenehmigungen
Ein besorgniserregender Trend zeigt sich insbesondere bei den Baugenehmigungen:
• 2023: Rückgang um 26,6 % auf 260.100 Genehmigungen – der niedrigste Stand seit 2012.
• 2024: Ein weiterer Rückgang wird prognostiziert.
Ursachen für den Rückgang
1. Steigende Zinsen und veränderte Kapitalanlagen
Die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre erschweren nicht nur Baufinanzierungen, sondern beeinflussen auch das Anlageverhalten vieler Menschen. Statt in Mietimmobilien zu investieren, entscheiden sich viele Anleger für Alternativen wie:
• Aktien und Fonds
• Festverzinsliche Wertpapiere
• Tagesgeldkonten
Diese Anlageformen bieten einen entscheidenden Vorteil: Es entfällt das sogenannte Vermieterrisiko, welches mit Leerstand, Reparaturkosten und Mietausfällen verbunden ist.
2. Steuerliche Belastung
Ein weiterer Nachteil bei Immobilienanlagen sind die hohen steuerlichen Belastungen.
• Die Mieteinnahmen müssen voll versteuert werden und wirken sich zusätzlich progressiv auf den Steuersatz aus.
• Bei einem Steuersatz von 35 % oder 40 % ist ein erheblicher Teil der Einnahmen zu versteuern.
Demgegenüber steht die Besteuerung von Kapitaleinkünften:
• Dividenden, Zinsen aus Tagesgeld oder festverzinslichen Wertpapieren sowie Erträge aus Aktienverkäufen unterliegen lediglich dem Abgeltungssteuersatz von 25 % (plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).
3. Steigende Baukosten
Die Baukosten sind aufgrund höherer Materialpreise und Energiekosten enorm gestiegen, was viele Projekte unrentabel macht.
4. Bürokratische Hürden
Aufwendige und langwierige Genehmigungsverfahren verzögern Bauprojekte und erhöhen die Kosten zusätzlich.
Auswirkungen des Wohnungsbau-Rückgangs
• Wohnraummangel: Besonders in Ballungsräumen verschärft sich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
• Steigende Mieten: Aufgrund des knappen Angebots steigen die Mietpreise weiter an.
Fazit
Die Kombination aus gestiegenen Zinsen, steuerlichen Belastungen und alternativen Kapitalanlagen sorgt dafür, dass private Investoren zunehmend von Neubauprojekten und dem Erwerb von Mietimmobilien absehen. Dies könnte langfristig zu einer noch stärkeren Verknappung des Wohnraums und einer weiteren Steigerung der Mieten führen. Experten sehen dringend Handlungsbedarf, um den Wohnungsbau in Deutschland wieder attraktiver zu gestalten.
Beispiel zur Steuerlast bei 1 Million € jährlichem Einkommen
1. Mieteinkünfte
• Mieteinnahmen: 1.000.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 40 %
• Steuerlast: 400.000 €
2. Kapitaleinkünfte (Dividenden/Zinsen)
• Einnahmen aus Kapital: 1.000.000 €
Wie es genau funktioniert, werde ich in einem anderen Artikel demnächst erklären.
• Abgeltungssteuer: 25 %
• Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Abgeltungssteuer): 13.750 €
• Gesamte Steuerlast: 263.750 €
Ergebnis
• Bei Mieteinnahmen zahlt der Investor 400.000 € Steuern.
• Bei Kapitaleinkünften zahlt der gleiche Investor lediglich 263.750 €.
Die Differenz beträgt 136.250 €.
Dies unterstreicht, dass Kapitaleinkünfte bei hohen Beträgen steuerlich noch attraktiver sind als Mieteinnahmen und zeigt, warum sich viele Investoren für renditestarke Alternativen entscheiden.
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Genau deshalb müssen Kapitaleinkünfte dringend mit einem höheren Abgeltung Steuersatz besteuert werden.
Ein Abgeltungssteuersatz von 35 oder 40 % ist hier sinnvoll.
Hat der Sparer allerdings ein niedriges Einkommen, dann hat er natürlich zunächst zu viel Steuern bezahlt (Abgeltung Steuersatz), kann aber im Rahmen einer Einkommensteuererklärung dann die zu viel gezahlten Steuern für die Zinsen wieder zurück erhalten.
Besonders für Rentner ändert sich dadurch letztendlich eigentlich nichts.
“Steuergerechtigkeit im Fokus: Warum Kapitaleinkünfte höher besteuert werden sollten”
Die steuerliche Ungleichbehandlung von Mieteinnahmen und Kapitaleinkünften führt zu deutlichen Vorteilen für Investoren, die ihr Vermögen in Aktien, Fonds und festverzinsliche Wertpapiere anlegen. Dies sorgt zunehmend für gesellschaftliche Spannungen und eine ungleiche Verteilung der Steuerlast.
Warum ein höherer Abgeltungssteuersatz notwendig ist
Die aktuelle Abgeltungssteuer von 25 % führt dazu, dass hohe Kapitaleinkünfte steuerlich begünstigt werden, während Mieteinkünfte voll im Rahmen des persönlichen Steuersatzes versteuert werden müssen – teilweise mit einem Satz von 35 % bis 40 %.
Um die Steuerlast gerechter zu verteilen, wäre ein höherer Abgeltungssteuersatz von 35 % oder 40 % sinnvoll. Dadurch würden hohe Kapitaleinkünfte ähnlich wie reguläres Einkommen behandelt und stärker zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben beitragen.
Rückerstattung bei geringem Einkommen
Ein höherer Abgeltungssteuersatz würde dennoch nicht jeden Sparer belasten:
• Geringverdiener und Rentner können die zu viel gezahlte Steuer im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung zurückfordern.
• Wer beispielsweise neben seiner Rente nur geringe Zinseinnahmen hat, erhält eine Rückerstattung, wenn das Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag liegt.
• Somit bleibt das Ziel des Abgeltungssteuersystems, eine einfache und pauschale Versteuerung der Kapitaleinkünfte, bestehen – mit sozialem Ausgleich für Menschen mit niedrigen Einkünften.
Was sich für Rentner kaum ändert
Für Rentner mit ausschließlich geringen Zinseinnahmen würde sich trotz einer Erhöhung der Abgeltungssteuer wenig verändern.
Solange sie unter den geltenden Freibeträgen bleiben, könnten sie ihre Steuerlast vollständig oder teilweise erstattet bekommen. Dies zeigt, dass eine gerechtere Besteuerung Kapitaleinkünfte betreffen kann, ohne sozial schwache Gruppen übermäßig zu belasten.
Fazit
Eine Anhebung des Abgeltungssteuersatzes könnte dazu beitragen, die steuerliche Gerechtigkeit zu verbessern und die Vorteile für große Kapitalanleger zu verringern, ohne Rentner und Geringverdiener zu benachteiligen. Nur so kann das Vertrauen in das Steuersystem gestärkt und eine faire Lastenverteilung geschaffen werden.
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Was würde sich durch die Her Aussetzungen der Abgeltungssteuer Sätze auf 35 oder 40 % ändern?
Zum einen hätte der Staat hier durch mehr Einnahmen. Man darf nicht vergessen, dass der Staat wir alle sind. Die Gemeinschaft hätte dann also mehr Einnahmen.
Man muss sich einfach mal vor Augen führen, dass ein Millionär, der nicht arbeitet und keine Firma hat, sondern nur von den Zinseinkünften lebt, eine Höchst-Steuersatz von 25 % hat.
Ändern würde sich vielleicht auch dann die Kapitalanlage und würde wieder dem Wohnungsbau mehr Geld zur Verfügung stehen.
Dann sind die Einkünfte aus Kapitalertrag im gleichen Maße zu versteuern Mieteinkünfte, dann wird sich der eine oder andere durchaus wieder mehr um den Erwerb von Wohnwohnungen oder Häusern bemühen.
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Der Grafikvergleich von Einkünften aus Kapitalertrag (Zinsen, Dividenden und Aktiengewinn) macht die deutlich.
Es geht aber noch krasser
Das nachfolgende Grafikbeispiel macht dies deutlich
Multimillionäre und Milliardäre haben jedoch noch ganz andere Möglichkeiten die Steuern auf 0 % zu senken.
Wie es sein kann, dass Multimillionäre und Millionäre überhaupt keine Steuern bezahlen müssen und sogar noch die Erbschaftssteuer damit drücken können, erkläre ich in einem anderen Artikel
Werner Hoffmann – Demokratie der Mitte, weil Extremflügel das Land zerstören –
In einer Welt, in der Demokratie und Menschenrechte zunehmend unter Druck geraten, wird unser Konsumverhalten politischer, als vielen bewusst ist. Jede Kaufentscheidung, jede unterstützte Marke hat Konsequenzen – sie stärkt entweder demokratische Werte oder sie hilft autokratischen Systemen, ihren Einfluss auszuweiten. Aus diesem Grund habe ich eine persönliche Sanktionsliste erstellt, die mir hilft, Produkte und Dienstleistungen zu meiden, die mit undemokratischen Strukturen, fragwürdigen Unternehmen oder autoritären Regimen in Verbindung stehen.
Als Demokrat und Verbraucher habe ich die Möglichkeit, durch mein Konsumverhalten ein klares Zeichen zu setzen. Produkte und Unternehmen, die autoritäre Regime unterstützen, menschenfeindliche Werte fördern oder soziale Ungerechtigkeit vorantreiben, haben in meiner Welt keinen Platz.
Kriterien für die Aufnahme in die Sanktionsliste:
1. Herkunft aus undemokratischen Staaten: Produkte und Dienstleistungen aus Ländern, die keine Demokratie sind oder ihre demokratischen Prinzipien unterdrücken.
2. Unternehmen mit antidemokratischen Tendenzen: Firmen, deren Führungskräfte oder Geschäftspraktiken demokratische Werte missachten oder autokratische Ideologien fördern.
3. Soziale Verantwortung: Unternehmen, die ihre Mitarbeiter schlecht behandeln, Steuervermeidung betreiben oder durch extreme Gehaltsunterschiede auffallen.
4. Politische Einflussnahme: Unternehmen, die rechtsextreme oder populistische Parteien unterstützen, stehen ebenfalls auf meiner Liste.
Unternehmen und Produkte auf meiner persönlichen Sanktionsliste
1. Tesla und X (ehemals Twitter)
Elon Musk, CEO von Tesla und Eigentümer von X, hat sich in den letzten Jahren immer mehr als Feind demokratischer Werte positioniert. Mit seiner offenen Unterstützung der AfD als „einzige Lösung für Deutschland“ und der systematischen Förderung rechtsextremer Inhalte auf X zeigt Musk, dass er autoritäre Ansichten vertritt. Tesla mag technologische Innovation bieten, doch ich kann kein Unternehmen unterstützen, dessen Werte so weit von meinen entfernt sind.
2. Ritter Sport und Mondelez (Milka, Oreo, Toblerone)
Ritter Sport bleibt weiterhin auf dem russischen Markt aktiv – trotz des brutalen Angriffskriegs gegen die Ukraine. Ebenso verhält es sich mit Mondelez, dem Mutterkonzern von Milka, Oreo und Toblerone, der immer noch Fabriken in Russland betreibt. Solche Entscheidungen sind unvereinbar mit meinen Werten, und ich habe diese Produkte vollständig aus meinem Leben verbannt.
3. Müllermilch und ihre Tochtermarken
Der Konzern Müllermilch, zu dem Marken wie Weihenstephan, Sachsenmilch und Landliebe gehören, steht seit Langem auf meiner Liste. Müllermilch wird mit Steuervermeidung und fragwürdigen Geschäftspraktiken in Verbindung gebracht, die weder soziale Gerechtigkeit noch demokratische Werte fördern.
4. Bosch
Bosch bleibt trotz internationaler Sanktionen und moralischer Appelle weiterhin in Russland aktiv. Besonders schwerwiegend ist der Vorwurf, dass Bosch-Technologien in militärischen Fahrzeugen genutzt werden könnten, die in der Ukraine eingesetzt werden. Solche Geschäftspraktiken sind inakzeptabel.
5. Axel-Springer-Verlag: BILD, WELT und Matthias Döpfner
Der Axel-Springer-Verlag unter der Leitung von Matthias Döpfner hat sich zu einem gefährlichen Akteur in der Medienlandschaft entwickelt. Döpfner, bekannt für seine neoliberalen und antidemokratischen Ansichten, hat die BILD und WELT in Plattformen verwandelt, die rechte Narrative verstärken und extremistische Tendenzen salonfähig machen.
Matthias Döpfner: Als CEO und größter Anteilseigner des Verlags hat Döpfner wiederholt rechtspopulistische Positionen geäußert. Seine private Unterstützung für die AfD und sein Einfluss auf die mediale Berichterstattung über Klimaschutz und soziale Themen machen ihn zu einer Schlüsselfigur, die demokratische Werte untergräbt.
KKR: Der US-Investor und Mehrheitsaktionär von Axel Springer ist bekannt für seine massiven Investitionen in fossile Energien. KKR nutzt seine Beteiligung an Axel Springer, um Medienberichterstattung zu beeinflussen, die den fossilen Sektor schützt und Klimaschutzmaßnahmen schwächt.
Warum BILD und WELT problematisch sind:
• Rechtsextreme Narrative: Die BILD setzt immer wieder auf Stimmungsmache gegen Flüchtlinge und andere vulnerable Gruppen, während sie gleichzeitig die AfD verharmlost.
• Angriffe auf Klimaschutz: Sowohl die BILD als auch die WELT untergraben Klimabewegungen und fördern Narrative, die den Klimawandel leugnen oder herunterspielen.
Sanktionen im Tourismus: Kein Urlaub in autoritären Ländern
Auch bei der Wahl meiner Reiseziele lasse ich mich von demokratischen Werten leiten. Länder, die autokratisch regiert werden oder demokratische Prinzipien untergraben, sind für mich keine Option.
Länder, die ich bewusst meide:
• Russland: Seit dem Angriff auf Georgien 2008.
• China: Aufgrund systematischer Menschenrechtsverletzungen.
• Türkei: Unter Erdogan keine Demokratie mehr.
• Ungarn: Ein Staat, der unter Viktor Orbán zunehmend autoritäre Züge annimmt.
• USA: Während der Trump-Administration.
Empfohlene Reiseziele:
• Kanada
• Norwegen
• Schweden
• Spanien
Warum bewusstes Konsumverhalten so wichtig ist
Jede Kaufentscheidung ist eine Stimme – für oder gegen Demokratie, soziale Gerechtigkeit und Menschenrechte. Meine persönliche Sanktionsliste zeigt, dass es Alternativen gibt, um Produkte und Unternehmen zu meiden, die diese Werte untergraben.
Initiativen und Handlungsmöglichkeiten
1. Boykottproblematischer Produkte: Entscheiden Sie sich bewusst gegen Marken und Unternehmen, die antidemokratische Werte fördern.
2. Unterstützung unabhängiger Medien: Wenden Sie sich von BILD und WELT ab und konsumieren Sie Inhalte aus unabhängigen, demokratischen Quellen.
Fazit: Demokratie schützen – durch bewusste Entscheidungen
Ob durch den Boykott von Tesla, Müllermilch, Ritter Sport oder den Axel-Springer-Medien: Jeder von uns hat die Möglichkeit, ein Zeichen zu setzen. Mit jeder Entscheidung, jedem Einkauf und jedem Klick können wir Demokratie und Menschenrechte stärken – oder ihre Gegner fördern.
Nutzen wir unsere Macht, um die Welt zu einer gerechteren und demokratischeren zu machen!
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Werner Hoffmann – Wir brauchen ein funktionierendes Klima auf der Erde.-
Von einigen Personen werde ich als „Links-grün“ ideologisch bezeichnet. Nun, links bin ich sicherlich nicht, außer wenn ich ganz rechts außen stehen würde und dann nach links auf die Mitte sehe.
Und ich stehe für Wirtschaft, Wissenschaft und in vielen Bereichen für Nachhaltigkeit.
Ideologisch kann man mir kaum unterstellen, da ich bei Wahlen schon alle demokratischen Parteien gewählt habe.
Momentan sehe ich allerdings, dass viele Argumente für Die Grünen stimmen.
Und wer sich mit Wirtschaft, Wissenschaft, Nachhaltigkeit und Umwelt befasst, wird erkennen, dass Wirtschaft und Wachstum sehr gut durch
– erneuerbare Energie
– Nachhaltigkeit
möglich sind und sich NICHT ausschließen.
Ausschließen tut sich lediglich fossile Energie, Atomkraft.
Warum fossile Energie und Atomkraft weiter eine Rolle spielen soll, ist recht einfach erklärt:
Bei fossile Energie und Atomkraft verdienen zu viele unterschiedliche Lieferbereiche und andere Unternehmen einfach sehr viel Geld.
Und die Neuerfindung oder Umstellung ist einfach für diese alten Herren ein Problem!
