Millionenfalle Mietwohnung: Warum Vermieter Millionen an den Staat abgeben, während Aktionäre und Kapitalanleger gewinnen!
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– Demokratie der Mitte, weil Extremflügel das Land zerstören –
Der deutsche Wohnungsbau im Rückgang – Ursachen und Entwicklungen der letzten 15 Jahre
In den vergangenen 15 Jahren hat der Wohnungsbau in Deutschland erhebliche Schwankungen erlebt, doch die aktuelle Situation zeigt einen deutlichen Rückgang, der sich vor allem in den vergangenen zwei bis drei Jahren verschärft hat.
Entwicklung der Baufertigstellungen
• 2009: Tiefpunkt mit rund 159.000 fertiggestellten Wohnungen aufgrund der globalen Finanzkrise.
• 2010-2020: Ein stetiger Anstieg der Fertigstellungen, der 2020 seinen Höhepunkt mit ca. 306.400 neuen Wohnungen erreichte.
• 2021: Rückgang auf rund 293.400 Wohnungen.
• 2022: Ein leichter Anstieg auf 295.300 Wohnungen.
• 2023: Etwa 294.000 fertiggestellte Wohnungen – trotz großer Nachfrage stagniert der Wohnungsbau.
Rückgang der Baugenehmigungen
Ein besorgniserregender Trend zeigt sich insbesondere bei den Baugenehmigungen:
• 2023: Rückgang um 26,6 % auf 260.100 Genehmigungen – der niedrigste Stand seit 2012.
• 2024: Ein weiterer Rückgang wird prognostiziert.
Ursachen für den Rückgang
1. Steigende Zinsen und veränderte Kapitalanlagen
Die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre erschweren nicht nur Baufinanzierungen, sondern beeinflussen auch das Anlageverhalten vieler Menschen. Statt in Mietimmobilien zu investieren, entscheiden sich viele Anleger für Alternativen wie:
• Aktien und Fonds
• Festverzinsliche Wertpapiere
• Tagesgeldkonten
Diese Anlageformen bieten einen entscheidenden Vorteil: Es entfällt das sogenannte Vermieterrisiko, welches mit Leerstand, Reparaturkosten und Mietausfällen verbunden ist.
2. Steuerliche Belastung
Ein weiterer Nachteil bei Immobilienanlagen sind die hohen steuerlichen Belastungen.
• Die Mieteinnahmen müssen voll versteuert werden und wirken sich zusätzlich progressiv auf den Steuersatz aus.
• Bei einem Steuersatz von 35 % oder 40 % ist ein erheblicher Teil der Einnahmen zu versteuern.
Demgegenüber steht die Besteuerung von Kapitaleinkünften:
• Dividenden, Zinsen aus Tagesgeld oder festverzinslichen Wertpapieren sowie Erträge aus Aktienverkäufen unterliegen lediglich dem Abgeltungssteuersatz von 25 % (plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).
3. Steigende Baukosten
Die Baukosten sind aufgrund höherer Materialpreise und Energiekosten enorm gestiegen, was viele Projekte unrentabel macht.
4. Bürokratische Hürden
Aufwendige und langwierige Genehmigungsverfahren verzögern Bauprojekte und erhöhen die Kosten zusätzlich.
Auswirkungen des Wohnungsbau-Rückgangs
• Wohnraummangel: Besonders in Ballungsräumen verschärft sich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
• Steigende Mieten: Aufgrund des knappen Angebots steigen die Mietpreise weiter an.
Fazit
Die Kombination aus gestiegenen Zinsen, steuerlichen Belastungen und alternativen Kapitalanlagen sorgt dafür, dass private Investoren zunehmend von Neubauprojekten und dem Erwerb von Mietimmobilien absehen. Dies könnte langfristig zu einer noch stärkeren Verknappung des Wohnraums und einer weiteren Steigerung der Mieten führen. Experten sehen dringend Handlungsbedarf, um den Wohnungsbau in Deutschland wieder attraktiver zu gestalten.
Beispiel zur Steuerlast bei 1 Million € jährlichem Einkommen
1. Mieteinkünfte
• Mieteinnahmen: 1.000.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 40 %
• Steuerlast: 400.000 €
2. Kapitaleinkünfte (Dividenden/Zinsen)
• Einnahmen aus Kapital: 1.000.000 €
Wie es genau funktioniert, werde ich in einem anderen Artikel demnächst erklären.
• Abgeltungssteuer: 25 %
• Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Abgeltungssteuer): 13.750 €
• Gesamte Steuerlast: 263.750 €
Ergebnis
• Bei Mieteinnahmen zahlt der Investor 400.000 € Steuern.
• Bei Kapitaleinkünften zahlt der gleiche Investor lediglich 263.750 €.
Die Differenz beträgt 136.250 €.
Dies unterstreicht, dass Kapitaleinkünfte bei hohen Beträgen steuerlich noch attraktiver sind als Mieteinnahmen und zeigt, warum sich viele Investoren für renditestarke Alternativen entscheiden.
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Genau deshalb müssen Kapitaleinkünfte dringend mit einem höheren Abgeltung Steuersatz besteuert werden.
Ein Abgeltungssteuersatz von 35 oder 40 % ist hier sinnvoll.
Hat der Sparer allerdings ein niedriges Einkommen, dann hat er natürlich zunächst zu viel Steuern bezahlt (Abgeltung Steuersatz), kann aber im Rahmen einer Einkommensteuererklärung dann die zu viel gezahlten Steuern für die Zinsen wieder zurück erhalten.
Besonders für Rentner ändert sich dadurch letztendlich eigentlich nichts.
“Steuergerechtigkeit im Fokus: Warum Kapitaleinkünfte höher besteuert werden sollten”
Die steuerliche Ungleichbehandlung von Mieteinnahmen und Kapitaleinkünften führt zu deutlichen Vorteilen für Investoren, die ihr Vermögen in Aktien, Fonds und festverzinsliche Wertpapiere anlegen. Dies sorgt zunehmend für gesellschaftliche Spannungen und eine ungleiche Verteilung der Steuerlast.
Warum ein höherer Abgeltungssteuersatz notwendig ist
Die aktuelle Abgeltungssteuer von 25 % führt dazu, dass hohe Kapitaleinkünfte steuerlich begünstigt werden, während Mieteinkünfte voll im Rahmen des persönlichen Steuersatzes versteuert werden müssen – teilweise mit einem Satz von 35 % bis 40 %.
Um die Steuerlast gerechter zu verteilen, wäre ein höherer Abgeltungssteuersatz von 35 % oder 40 % sinnvoll. Dadurch würden hohe Kapitaleinkünfte ähnlich wie reguläres Einkommen behandelt und stärker zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben beitragen.
Rückerstattung bei geringem Einkommen
Ein höherer Abgeltungssteuersatz würde dennoch nicht jeden Sparer belasten:
• Geringverdiener und Rentner können die zu viel gezahlte Steuer im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung zurückfordern.
• Wer beispielsweise neben seiner Rente nur geringe Zinseinnahmen hat, erhält eine Rückerstattung, wenn das Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag liegt.
• Somit bleibt das Ziel des Abgeltungssteuersystems, eine einfache und pauschale Versteuerung der Kapitaleinkünfte, bestehen – mit sozialem Ausgleich für Menschen mit niedrigen Einkünften.
Was sich für Rentner kaum ändert
Für Rentner mit ausschließlich geringen Zinseinnahmen würde sich trotz einer Erhöhung der Abgeltungssteuer wenig verändern.
Solange sie unter den geltenden Freibeträgen bleiben, könnten sie ihre Steuerlast vollständig oder teilweise erstattet bekommen. Dies zeigt, dass eine gerechtere Besteuerung Kapitaleinkünfte betreffen kann, ohne sozial schwache Gruppen übermäßig zu belasten.
Fazit
Eine Anhebung des Abgeltungssteuersatzes könnte dazu beitragen, die steuerliche Gerechtigkeit zu verbessern und die Vorteile für große Kapitalanleger zu verringern, ohne Rentner und Geringverdiener zu benachteiligen. Nur so kann das Vertrauen in das Steuersystem gestärkt und eine faire Lastenverteilung geschaffen werden.
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Was würde sich durch die Her Aussetzungen der Abgeltungssteuer Sätze auf 35 oder 40 % ändern?
Zum einen hätte der Staat hier durch mehr Einnahmen. Man darf nicht vergessen, dass der Staat wir alle sind. Die Gemeinschaft hätte dann also mehr Einnahmen.
Man muss sich einfach mal vor Augen führen, dass ein Millionär, der nicht arbeitet und keine Firma hat, sondern nur von den Zinseinkünften lebt, eine Höchst-Steuersatz von 25 % hat.
Ändern würde sich vielleicht auch dann die Kapitalanlage und würde wieder dem Wohnungsbau mehr Geld zur Verfügung stehen.
Dann sind die Einkünfte aus Kapitalertrag im gleichen Maße zu versteuern Mieteinkünfte, dann wird sich der eine oder andere durchaus wieder mehr um den Erwerb von Wohnwohnungen oder Häusern bemühen.
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Der Grafikvergleich von Einkünften aus Kapitalertrag (Zinsen, Dividenden und Aktiengewinn) macht die deutlich.
Es geht aber noch krasser
Das nachfolgende Grafikbeispiel macht dies deutlich
Multimillionäre und Milliardäre haben jedoch noch ganz andere Möglichkeiten die Steuern auf 0 % zu senken.
Wie es sein kann, dass Multimillionäre und Millionäre überhaupt keine Steuern bezahlen müssen und sogar noch die Erbschaftssteuer damit drücken können, erkläre ich in einem anderen Artikel
