Energieausweis – Ein Energieausweis ist nötig, wenn Sie eine #Immobilie #verkaufen oder neu #vermieten wollen. Wann Sie dieses Dokument sonst noch brauchen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, erfahren Sie hier:

Kurzfassung:

Für Verkäufer von Immobilien und Neu-Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht.

Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.

Schon in der #Wohnungsanzeige müssen bestimmte #Kenndaten genannt werden.

Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen #Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis.

Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten.

Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden.

Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen.

Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis.

Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern.

Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Eigentümer von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer oder Architekt einen erforderlichen Ausweis erhalten.

Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert.

Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.

Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.

Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen.

Wohnungseigentümer in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten.
Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung.

Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher #Ausweis für welches #Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.
Welcher Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?

Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Wohngebäudes
———
Bedarfsausweis bei

mit 1-4 Wohneinheiten
Bauantrag vor dem 01.11.1977
die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt

—-

Bedarfsausweis Verbrauchsausweis

mit 1-4 Wohneinheiten
Bauantrag vor dem 01.11.1977
die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt ——-

Bedarfsausweis Verbrauchsausweis

mit 1-4 Wohneinheiten
Bauantrag nach dem 01.11.1977

——-

Bedarfsausweis Verbrauchsausweis

mit 5 und mehr Wohneinheiten

——

Außerdem kann ein #Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die #Heizkosten- und #Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über #Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für #Neubauten wird grundsätzlich ein #Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten „#Energieausweis für #Nichtwohngebäude“.

Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für #Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und – falls vorhanden – für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen.

Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

——
Wann müssen Sie den #Energieausweis vorlegen?

Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die #Energieeffizienz der #Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen.

Vermieter, Verkäufer oder Makler haben daher die #Pflicht, Ihnen den #Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.
Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, – spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressent dies fordern.

Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet.

Müssen in einer Wohnungs-Anzeige Informationen aus dem Ausweis stehen?

Wer eine #Immobilie #vermieten oder #verkaufen möchte, muss dazu einen gültigen Energieausweis besitzen.

Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen.

Dies sind:

die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
das Gebäude-Baujahr
die Effizienzklasse der Immobilie

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.

Muss mein Gebäude vor Ort begutachtet werden?

Ausweisaussteller müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen.

Es reicht, wenn Sie als Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind.

Die Ausweis-Ausstellerin ist dann trotzdem für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich, sie muss prüfen ob die angegebenen Daten plausibel sind.

Wichtig können die Form und Qualität der Datenerhebung dann werden, wenn eine Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt.

In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und Ihr:e Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.

Was passiert wenn ich keinen Energieausweis habe?

Wenn Sie keinen aktuellen Energieausweis vorlegen können, dann droht Ihnen ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Nur bei wenigen Ausnahmen kann auf ein Energieausweis verzichtet werden (Ausnahmen: s. Oben).

Für Makler:

Die EnEV verpflichtet Makler, bestimmte Angaben zu den energetischen Kennwerten einer Immobilie vorzuweisen. Werden Informationen weggelassen oder falsch angegeben, droht eine Abmahnung und Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Zu den in der EnEV 2014 geregelten Pflichten, die neben den Verkäufern auch Maklern, Vermietern, Verpächtern und Leasinggebern beim Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien auferlegt werden, zählen gemäß § 16a der Energieeinsparverordnung 2014 unter anderem die folgenden für Immobilienanzeigen verpflichtenden Angaben:

die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Als kommerzielle Medien gelten insbesondere:
Webseiten von Immobilienmaklern,
Immobilienportale wie Immonet, Immowelt und Immobilienscout bzw. ImmoScout,
Zeitungen,
Zeitschriften,
Schaufenster des Maklers
III. Wen treffen die Pflichten?
Pflichten zur Angabe der vorbezeichneten Informationen treffen auch Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
Käufern oder potentielle Mietern einer Immobilie bietet der Energieausweis Informationen über die energetische Effizienz einer Immobilie. Der Ausweis gibt Auskunft zu einem möglichen Energiebedarf und Energieverbrauch.
Gemäß § 16 EnEV muss der Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf ein Energieausweis vorhanden sein und den potenziellen Käufern oder Mietern vorgezeigt werden.
IV. Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Energieausweise müssen spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden. Dabei muss der Makler dem Interessenten nicht zwangsweise einen Ausweis in Kopie übergeben. Es reicht aus, wenn der Ausweis ausliegt oder sichtbar ausgehängt wird, damit der Interessent sich ein Bild vom energetischen Zustand des Hauses machen kann. Dies ergibt sich als Pflicht direkt aus der EnEV.
V. Wer mahnt ab?
Bereits seit einiger Zeit mahnt zum Beispiel die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ab. Allerdings sind auch von Mitbewerbern ausgesprochene Abmahnungen denkbar. Werden in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis unvollständig oder gar falsch dargestellt bzw. werden die werden Informationen ganz weggelassen, kann eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung folgen. Makler halten in Immobilienangeboten für Immobiliensuchende wesentliche Informationen bereit. Mittlerweile ist es höchstrichterlich entschieden: Makler müssen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis weitergeben. Der BGH geht davon aus, dass fehlende oder fehlerhafte Angaben im Energieausweis eine Irreführung der Immobilieninteressenten durch Makler begründen kann. Daher darf keinesfalls auf die verpflichtenden Informationen verzichtet werden.
VI. Wie ist die Rechtslage?
Mittlerweile hat der BGH diverse Fälle verhandelt, in denen jeweils die Deutsche Umwelthilfe e. V. als Klägerin aufgetreten ist. Der BGH begründete in seinen Urteilen unter anderem, dass dem Verein zwar kein Unterlassungsanspruch aufgrund der EnEV zustehe, da sich die EnEV grade nicht an Makler richte. Allerdings sei den Maklern vorzuwerfen, dass wesentliche verpflichtende Informationen vorenthalten würden.
Daher nahm der BGH einen Verstoß gegen § 5a Absatz 2 des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) verstoßen. Unlauter handelt nach § 5a Absatz 2 UWG, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und
deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

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